Общеизвестно, что право собственности включает в себя категории пользования, владения и распоряжения принадлежащим имуществом. Одной из возможностей распоряжения недвижимостью (жилой или нежилой) является аренда — сдача внаем на определенное время за плату, с последующим возвращением имущества владельцу.
В свою очередь, арендатор в ряде случаев может сдать внаем арендованное помещение или его часть.
Субарендой являются правоотношения, в рамках которых подписывается соглашение арендатора и третьей стороны — субарендатора, об уступке права пользования недвижимостью. При этом плата за помещение может быть выше по сравнению в первоначальной (то есть той, по которой сдал недвижимость ее собственник).
Содержание
Последовательность передачи помещения в субаренду
Как в случае с аренды, так и субаренды, для того, чтобы договор считался заключенным, необходима реальная передача помещения.
Такая передача производится по акту приема-передачи, который обычно является приложением к договору субаренды.
При этом возможны варианты, когда:
- передача осуществляется в присутствии арендатора (передающая сторона) и субарендатора (принимающая);
- передачу производят арендодатель и арендатор, от принимающей стороны – субарендатор.
При этом порядок передачи остается одинаковым: в акте указывают дату передачи, техническое состояние помещения (недостатки, наличие коммуникаций, оборудования, инвентаря (если есть), и т.д.).
Акт составляют по количеству участвующих сторон и подписывают присутствующими. Одновременно передаются принадлежности и ключи, необходимые для пользования помещением. К таковым можно отнести: ключи от дверей, ворот, устройств сигнализации, пульты от системы кондиционирования и вентиляции и так далее.
Необходимо отметить, что по окончании срока договора субаренды, происходит еще одна процедура передачи объекта, но возврат осуществляет субарендатор. При этом также составляется акт приема-передачи, с указанием состояния объекта на момент составления акта.
Основные правила субаренды
Регулирование отношений, связанных с арендой, осуществляют нормы Гражданского кодекса. Согласно ст. 608 сдать в аренду имущество может не только собственник, но и управомоченное им лицо (или распорядитель по закону). Таким образом, возможна делегация прав владения и пользования имуществом арендаторам и субарендаторам.
Особенностями субаренды являются:
- Обязательное согласие собственника, данное арендатору на сдачу помещения в субаренду;
- Целевое назначение использования нежилого помещения, то есть не для проживания;
- Возможность преобразовать договор субаренды в договор аренды в случае прекращения договора с первичным арендатором.
Об особенностях процедур аренды и субаренды смотрите в следующем видеосюжете:
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!
Что обязательно должно быть прописано в договоре
Существует ряд положений, которые должны быть обязательно указаны в данном документе:
- ссылка на прямо выраженное согласие владельца помещения (оно может быть дано как в договоре аренды, так и в форме дополнительного соглашения к нему;
- указывается целевое назначение, так как имущество нежилое (не разрешается использование помещения в целях проживания);
- определяется, кто оплачивает коммунальные расходы: субарендатор, или арендатор. Возможно и заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг напрямую субарендатором;
- указываются условия и причины расторжения договора.
Структура договора
Договор субаренды как правило составляется так же, как и договор аренды, предусматривающий взаимодействие владельца собственности и первичного арендатора объекта.
Предметом договора следует назвать «субаренду», как понятие, указанное в ГК РФ. Преамбула также включает стороны, их полномочия, дату договора, место совершения.
Затем следуют отдельные разделы договора:
- Общие положения. Данный раздел включает описание нежилого помещения, передаваемого арендодателем (с определенными характеристиками), который позволяет точно идентифицировать его как индивидуально определенный объект. Указывается обязанность субарендатора принять имущество и оплачивать субаренду.
- Права и обязанности сторон. Для арендодателя: передать помещение, обеспечить беспрепятственное пользование им, по окончании договора — принять обратно. Для субарендатора: принять объект, своевременно оплачивать арендные платежи. Здесь же указывают возможность делать улучшения объекта, и их судьбу после окончания договора.
- Порядок расчетов. В этом разделе указывают величину арендной платы, очередность внесения платежей по договору, на кого возлагаются коммунальные расходы.
- Ответственность сторон, в том числе за пропуск платежей, нецелевое использование и т.д.
- Условия расторжения договора и срок его действия.
- Реквизиты сторон.
- Приложения.
В зависимости от соглашения сторон, могут быть включены и другие положения договора. Также разделы его могут располагаться в различном порядке и несколько отличаться по содержанию. Такая ситуация вполне обоснована, ведь основной принцип гражданского законодательства — свобода договора и его сторон в определении своих взаимных прав и обязанностей.
Обязательные приложения к договору
Договор субаренды (как и аренды) обязательно должен не менее одного приложения, а чаще всего их несколько:
- Акт приема-передачи. Обязательное приложение, так как без него договор может быть признан незаключенным. Подписывается сторонами сделки и содержит актуальную информацию об объекте на момент реальной передачи помещения.
- Технический план помещения. Содержит схему расположения коммуникаций, размеры, другую техническую информацию, характеризующую арендованное имущество как конкретный объект.
- Расчет арендной платы. Может содержаться как в самом тексте договора, а может быть отдельным приложением.
- Может быть приложено согласие владельца недвижимости на дальнейшую сдачу имущества в субаренду.
Как видим, при заключении договора возможно составление нескольких приложений, в зависимости от волеизъявления сторон сделки.
Важные моменты при составлении договоров субаренды рассмотрены в данном видеосюжете:
Возможные частные случаи
Субаренда части помещения
Договор при этом заключается в такой же форме, и с указанием тех же положений, что и на целое помещение. Но имеется несколько особенностей:
- должно быть указано конкретное описание части объекта (например, комната № 2 на 2-м этаже, и т.д.);
- точно определяется размер коммунальных платежей, уплачиваемых субарендатором за занимаемую часть помещения.
Бесплатная аренда
Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование (безвозмездная аренда) встречается нечасто, но вполне соответствует нормам ГК РФ. В договоре при этом должны быть отражены особенности такой передачи, а именно:
- безвозмездный характер пользования, то есть отсутствие арендной платы;
- его срок.
Кроме того, к отношениям безвозмедной аренды применяются нормы ГК РФ, регулирующие отношения безвозмездного пользования (ст. 170).
Указывается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.
В остальном безвозмездный договор составляется аналогично возмездному. Достаточно редкое использование безвозмездного характера субаренды зачастую объясняется с тем, что цель любой коммерческой деятельности – получение прибыли, и при налоговых проверках возможны доначисления налогов из-за упущенного дохода.
Нюансы субаренды
Договор субаренды является консенсуальным, то есть права и обязанности у сторон возникают после его заключения, и двусторонним (то есть обе стороны несут определенные обязанности, и обладают рядом прав).
Обязанность арендодателя – передать имущество, арендополучателя (субарендатора) – использовать объект по назначению и оплачивать аренду согласно условиям договора, а по окончании срока субаренды – вернуть объект арендодателю.
Размер арендной платы – обязательное условие договора. В некоторых случаях для его определения применяют ставки, установленные госорганами. Менять ставку аренды нельзя чаще, чем один раз в год.
Размер ставки может устанавливаться:
- в расчете на 1 кв. метр площади;
- в целом за период (например, год).
Если применяется величина платы за единицу площади, то цена ее рассчитывается исходя из переданного субарендатору размера помещения или его части. В плату за пользование также входит плата за пользование землей, на котором расположен объект или частью участка.
Если в договоре не указан размер арендной платы, это не делает его безвозмездным. Плата в таком случае может определяться по средним существующим расценкам на аналогичный объект, или исходя из размера аренды 1 квадратного метра площади в здании, где расположено нежилое помещение.
Договор субаренды часто применяется в коммерческой деятельности, поэтому так важно знать основные нормы, регулирующие правоотношения сторон, связанные с такими сделками.
Оставить комментарий