Договор переуступки прав аренды земельного участка

В жизненной практике бывают случаи, когда арендатор по каким-то причинам не может или не хочет пользоваться вверенной ему землей.

Выход в такой ситуации имеет два варианта развития событий: либо арендатор должен расторгнуть договор с владельцем участка, либо заключить контракт на переуступку прав аренды с новым пользователем. Мы предлагаем рассмотреть второй вариант переуступки прав аренды новому съемщику надела.

Понятие земельного участка и их категории согласно законодательства

По законодательству РФ земельные площади, очерченные межевыми границами, делятся на несколько видов в зависимости от качества почвенного состава, плодородия и цели использования. Разделение территории РФ на отдельные группы оговорено в Земельном кодексе.

Так в редакции ст. 7 ЗК РФ их по целевому назначению подразделяют на следующие категории:

1. сельскохозяйственные;
2. заселенные;
3. промышленные;
4. специального назначения (оборонные, для космической деятельности и т.д.).
5. используемые под леса;
6. водного хозяйства;
7. запасные.

Государством проводится контроль над использованием земель, выделенных во владение и передаваемых в аренду, в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Понятие переуступки прав аренды земельного участка

В отношении переуступки прав новому съемщику земельного надела принцип действий понятный и простой. Сначала арендатор и новый пользователь земельного ресурса обговаривают условия соглашения сделки, а затем излагают их на бумаге. Если стороны договорились о сотрудничестве на срок более 12 месяцев, то их договор необходимо обязательно включить в учетные записи Росреестра.

На основании нового контракта права и обязанности переходят к следующему пользователю земельного участка. В тексте договора по согласованию сторон может быть указана определенная сумма денежных средств, которую следующий наниматель земли должен оплатить предыдущему, или же какая-либо другая его выгода от переуступки аренды.

Обратите внимание! Передача прав и обязанностей на землю очередному арендатору не может проводиться без предварительного согласия с ее владельцем, которое должно быть подтверждено в письменном виде.

В каких случаях нельзя оформить данный договор

При оформлении договора на переуступку прав на земельный надел необходимо обратить внимание на отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки.

Факторы, влияющие на невозможность передать права на землю от одного арендатора другому следующие:

• отсутствие согласованной договоренности по всем пунктам соглашения между сторонами и владельцем участка;
• если в первичном договоре аренды есть запрет на передачу прав и обязанностей другому съемщику;
• на участке имеются строения, сооруженные без получения на то законного разрешения;
• цель использования не совпадает с категорией назначения земли и оговоренному в первичном договоре аренды;
• надел является рассматриваемой спорной собственностью, заявленной для раздела в суде;
• прежний арендатор оставил непогашенной выкупную стоимость;
• если участок земли является предметом залога.

Все эти обстоятельства являются существенным препятствием для заключения сделки.

Порядок оформления сделки

Порядок заключения сделки и оформления соответствующей документации не отличается от первичного получения земли в пользование арендатором.

Проводиться он также поэтапно:

1. Наниматель, который хочет в будущем пользоваться правами действующего арендатора выходит на личный контакт с ним либо его законным представителем. Они обговаривают условия и оценивают земельный участок. Владелец надела также присутствует при осмотре своего недвижимого имущества и участвует в обсуждении условий использования с очередным нанимателем. Он должен подтвердить согласие на переуступку договора аренды письменно.
2. После согласования сторонами условий соглашения о передаче прав от одного арендатора к следующему приступают к оформлению соглашения. Оно регистрируется в местном филиале, принимающего на учет договора аренды земли в округе данного населенного пункта.

Необходимые документы

Для постановки на учет в Росеестр понадобиться следующее:

• письменное заявление от прежнего арендатора о намерении передать договорные обязательства другому гражданину;
• копия договора аренды земли заверенная нотариусом;
• паспорт земельного участка, полученный в кадастровой службе;
• квитанция об уплате обязательного сбора за постановку на учет в Росреестр;
• справки об отсутствии споров и задолженностей;
• договор о передаче прав от одного съемщика земли другому.

Этапы регистрации

Очередность выполнения этапов при составлении соглашения во многом зависит от того является арендодателем: муниципальный орган или физическое лицо. При этом для публичного типа собственности потребуется выполнить особую процедуру торгов до момента подписания договора.

Особенностями при заключении договора переуступки являются такие факторы:

1. В виду того, что земля представляет одну из разновидностей недвижимого имущества, то при заключении сделки об аренде на срок более 1 года  ее необходимо обязательно зарегистрировать в государственных органах.
2. Обязательным фактом должна быть регистрация данных о договоре аренды участков, относящихся к лесному фонду.
3. Во время подписания контракта стороны окончательно согласовывают между собой предмет аренды (земельный участок). При этом уточняется его площадь, границы, точные размеры и прочие данные, занесенные в кадастровом паспорте. Указывается срок пользования участком и стоимость.
4. Необходимо подготовить документы, которые подтверждают право на землю: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и акт о разрешении распоряжаться участком, полученный в органах государственной власти РФ или же местного самоуправления. Этот перечень бумаг приблизительный и он может корректироваться в зависимости от округа или других обстоятельств.
5. Помимо основного пакета документации, инспектор имеет право потребовать предоставить дополнительные оригиналы для подтверждения данных или достоверности информации в поданных на регистрацию документах.
6. Оформление сделки с участком земли, который отсутствует в учете кадастровой системы, не является возможным.

Стоимость процедуры

Следует отметить, что переуступка прав на аренду земельного участка не произойдет, если отсутствует предварительная уплата госпошлины. В текущем году, размер уплаты пошлины за регистрацию переходного договора по арендному праву для физлиц составляет 2 тысяч рублей, а для организаций эта сумма определена в 22 тысячи рублей.

Налогообложение и бухгалтерский учет

Преемнику прав предыдущего арендатора земли стоит учесть следующие моменты:

• При погашении им задолженности, принятой от старого нанимателя, без включения этой суммы в договор понесённые им затраты не могут декларироваться, а также не учитываются при подсчёте суммы налога.
• Если в тексте договора отражена сумма задолженности предыдущего пользователя надела, то в оплаченную стоимость аренды включают и сумму погашенной задолженности за старого арендатора. При этом все расходы нового арендатора признаются полностью при определении размера налога.

Различные нюансы

Передача прав аренды на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, его арендатором возможна только в пределах периода действия договора с подтверждением согласия владельца данной площади надела. Залог права аренды части территории в государственном или муниципальном владении на время более 5 лет возможен без получения согласия собственника земельного участка при обязательной постановке его в известность.

Порядок составления и форма договора

Во время оформления договора необходимо обязательно вписать:

• все данные для идентификации участка: кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.д.
• подробные условия осуществления перехода прав от одного арендатора к другому: срок, стоимость, порядок расторжения и т.д.
• реквизиты участников сделки;
• дату подписания договора;

Документ после заполнения всех пунктов и полей должен быть подписан и заверен печатями (если они имеются в наличии). Если к договору прилагают копии официальных бумаг, дополнительные соглашения, протоколы, то их необходимо подшить к контракту или оформить как отдельную документацию с подписями (печатями).

Предмет договора

При заключении договора переуступки на участок предметом сделки является только оборотоспособная земельная доля или участок. На практике львиная доля соглашений подписывается по результатам проведения торгов.

Однозначное условие оформления сделки в том, что целевое использование не должно наносить ущерб окружающей среде или ущемлять интересы и законные права третьих лиц.

Арендатор имеет возможность распоряжаться наделом в согласии с нормами, прописанными в градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических правилах. Оформляются все сделки по передаче в пользование земельных площадей исключительно в письменном варианте. В ходе переговоров и подписания соглашения о переуступке прав аренды стороны не могут изменить категорию участка и целевое назначение.

Существенные условия

На сделку по договору переуступки прав аренды земли могут повлиять некоторые нюансы. К ним относятся такие факторы:

1. Если на участке имеются какие-то строения, сооруженные предыдущим пользователем надела, то они также переходят вместе с землей новому арендатору. Об этом необходимо также поставить в известность кадастровый орган.
2. Бывают случаи, что один участок поделен между владельцами в процентном соотношении. В таком случае нужно получить письменные разрешения от всех собственников и заверить их нотариально.
3. Если тот, кто передает права на землю новому арендатору, состоит в браке, то от супруга нужно получить письменное согласие на заключение договора переуступки.
4. Если выявлено несоответствие большей площади надела указанной в договоре со значением кадастрового плана, то арендодателя привлекают к административной ответственности, поскольку он произвел самозахват не принадлежащей ему земли с целью получения прибыли незаконным путем.
5. Соглашение должно иметь четкое описание цели использования арендуемого участка.
6. В подписанный сторонами договор нельзя вносить изменения.
7. Разорвать контракт имеет право одна из сторон, которая имеет претензии к грубому нарушению условий конктракта вторым участником сделки. Об этом следует уведомить его в течение 30 календарных дней.

Сроки

Договор переуступки прав аренды начинает свое действие с момента его подписания, а прекращает — не позднее даты окончания первичного контракта основной аренды.

Оплата

Обычно новый арендатор изначально договаривается с предыдущим о стоимости и периодичности внесения платежей. На тот случай если по каким-то причинам своевременно не будет выполнена уплата регулярного взноса, то арендодатель указывает в договоре размер пени.

Преемник прав аренды имеет право вносить оплату различными удобными способами:

• перечислением на банковский счет;
• почтовым переводом;
• вручать наличными деньгами;
• иным способом, предусмотренным в законодательстве РФ и одобренным другим участникам сделки.

Размер оплаты за участки, собственником которых является государство, устанавливает правительство или местные государственные органы, о чем они указывают в своем решении по данному вопросу.

Основные реквизиты

Реквизиты для внесения взносов по оплате арендованных участков необходимо уточнять в местных советах. Обычно вносить средства необходимо на счет Департамента имущественных и земельных отношений того округа или региона, в котором находится арендуемый земельный участок.

Важные аспекты при регистрации сделки и заключении договора для предотвращения спорных моментов

При переходе прав от предыдущего арендатора следующему пользователю земли нужно обезопасить себя от обстоятельств оспаривания договора.

Для этого необходимо обеспечить наличие таких документов в приложении к договору:

• нотариально заверенного согласия второго супруга для физлиц;
• письменного решения о совершении переуступки для юридических лиц;
• подтверждающих справок об отсутствии финансовых претензий.

Эти документы понадобятся новому арендатору против оспаривания в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

Как правильно взять земельный участок в аренду, рассказано в следующем видеоматериале: