Договор социального найма жилого помещения: правила заключения и существенные условия

Желание любого человека иметь отдельное жилье сталкивается с невозможностью в его приобретении по причине отсутствия средств.

Большинству граждан нашей страны не под силу купить квартиру или дом, даже если они будут откладывать свои сбережения. Ипотечное кредитование так же подходит не для каждого желающего, поскольку не все обладают необходимым доходом для его заключения и нести многолетнее бремя в виде ежемесячных платежей и процентов устраивает далеко не всех нуждающихся.

Государственный и муниципальный жилищный фонды рассчитаны на малоимущих и незащищенных категории населения, предоставление жилья по договорам социального найма – разрешение пресловутого квартирного вопроса для лиц с низким доходом.

Договор найма: понятие и регулирование

Подразделяется на два типа: социальный и коммерческий. Не смотря наличие общего названия в виде найма, оба договора различные по своей сути и имеют разное правовое регулирование.

Наделение жильем в рамках социального найма регулируется преимущественно Жилищным кодексом, Федеральными законами, постановлениями Правительства РФ и местными нормативными актами.

Коммерческий наем нашел свое отражение и в Жилищном кодексе, но в виду малосодержательности правовой базы в большинстве своем при заключении подобного рода сделки применяются нормы Гражданским кодексом РФ.

Одной стороной договора, наделяющей граждан жильем, является государство и муниципальные органы, в лице уполномоченных органов, или иные собственники, а с другой стороны выступает наниматель.

Договор найма является возмездной сделкой, предусматривающей оплату нанимателем за пользование жильем и консенсуальной, означающей возникновение прав и обязанностей у сторон с момента передачи имущества.

Виды найма жилого помещения

Разновидности договора найма: социальный и коммерческий имеют разную правовую природу и существенные отличия.

Социальный наем предполагает деятельность государства или муниципалитета по решению жилищной проблемы за счет своих фондов. Договор социального найма должен предваряться принятием властного решения, являющегося основанием для наделения желающих лиц квадратными метрами.

Воспользоваться такой услугой могут малоимущие и нуждающиеся граждане, и не являющиеся нанимателями по подобным сделкам.

Целью государственной политики в данной сфере является обеспечение жилой площадью лиц, которые не могут приобрести его за счет собственных средств.

Норма площади на одного человека составляет 12 кв.м., минимальная санитарная норма равняется 6 квадратным метрам, существуют нормативы в зависимости от количества членов семьи:

• 18 квадратов на человека в семье из 3 и более человек;
• 42 квадрата на семью из 2 человек;
• 33 квадрата на одинокого человека.

Каждый субъект Федерации вправе установить свою норму и обеспечивать в соответствии с ней нуждающихся лиц. Если у семьи квартира меньшей площадью с учетом всех ее членов, то они признаются нуждающимися в улучшении условий проживания.

Помимо лиц с маленькой жилплощадью таковым правом обладают следующие категории населения:

• сироты или дети, оставшиеся без родительского попечения;
• неизлечимо больные лица, подпадающие под перечень Правительства РФ;
• проживающие в аварийных домах, не подлежащих ремонту.

В соответствии с отдельными федеральными нормативными актами привилегией на обеспечение от государства квадратными метрами могут воспользоваться:

• ветераны ВОВ;
• ликвидаторы последствий Чернобыльской аварии;
• инвалиды I и II групп;
• утратившие жилище вследствие стихийного бедствия или катастрофы;
• военнослужащие, получившие профессиональные увечья.

Перечисленные лица могут получить жилье от государства вне очереди.

Объектом социального найма может выступать жилье в виде отдельной комнаты, квартиры или дома благоустроенного типа.

Согласно нормам Жилищного кодекса предполагается, что наниматели по договорам социального найма обязаны платить за жилье, по сути стоимость оплаты состоит из начисленной квартплаты и коммунальных услуг.

Договор может быть заключен одним нанимателем или лицами, признанными сонанимателями, при этом круг прав и обязанностей у них одинаковый.

Коммерческий наем не требует признания лиц нуждающимися и малоимущими, и может быть заключено с любым желающим на условиях возмездности, по стоимости определенной сторонами, без каких-либо ограничений метража по норме на человека.

Жилье по договорам коммерческого найма может представляться из любого фонда, находящегося в государственном или частном владении.

Несмотря на некую схожесть коммерческого найма с арендными отношениями, он обладает некоторыми особенностями.

Наймодателями могут выступать, как государство и муниципалитет, и иные лица, а нанимателями в отличие от арендных по договору аренды отношений может выступать только гражданин и в единственном лице.

Если по социальным правоотношениям может быть несколько нанимателей, то в коммерческом варианте сделки его ближайшие родственники не несут никаких прав и обязанностей, за исключением права проживания. Вся ответственность возлагается на официального квартиросъемщика.

Объектом коммерческого найма должно быть любое жилье, пригодное для проживания. При этом благоустроенность помещения не является основополагающим критерием.

Существует две разновидности коммерческого найма, определяемых его сроками:

• краткосрочный – до одного года;
• долгосрочный – до пяти лет.

Коммерческое пользование прекращается по обоюдному желанию лиц его заключивших. В одностороннем порядке по инициативе наймодателя отношения могут расторгаться в случае непригодности дальнейшего проживания в нем в виду аварийности или при нарушении нанимателем договора в части оплаты и пользования квартирой.

Фактически такого рода сделки в виде коммерческого найма являются редкостью и не получили широкого распространения в нашей стране.

Порядок заключения

Что бы получить социальное жилье необходимо признание лица малоимущим или нуждающимся.

С указанной целью необходимо встать на учет в органах местного самоуправления, представив документы о доходе на всю семью, включая сведения о наличии в собственности имущества. Если будет установлено, что доходы семьи ниже норматива, установленного региональным законодательством, и на одного человека приходится меньше площадь установленного норматива, то семья будет поставлена в очередь на обеспечение социальным жильем.

Распоряжение о наделении нуждающихся или малоимущих граждан должно быть принято собственником жилищного фонда и по мере продвижения очереди лицо должно быть приглашено, чтобы оформить сделку.

Для заключения договора потребуется направить в администрацию города или иного муниципального образования следующий пакет документов:

• удостоверения личности всех членов семьи и доказательства родства (паспорта, свидетельства о рождении, о браке);
• решение соответствующего органа власти о предоставлении жилья и ордер на него;
• решение о признании дома аварийным или его сносе;
• выписку из домовой книги;
• справка о состоянии лицевого счета;
• сведения из Росреестра о том, что никто из членов семьи не является нанимателем социального типа.

После получения документов должна быть выдана расписка и назначен день для подписания договора.

Правила оформления

Договор социального найма в отличие от коммерческого заключается на неопределенный срок и при его составлении должна быть соблюдена простая письменная форма.

Типовой договор утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

В день подписания договора семья нанимателя должна явиться в полном составе, включая лиц, желающих выступить сонанимателями. Со стороны наймодателя договор подписывает лицо, уполномоченное собственником, как правило к таковым относятся различные жилищные департаменты и отделы при администрациях субъекта или муниципального образования.

Подписанный договор, наряду с принятым решением собственника жилищного фонда и ордером является основанием для вселения. Жилье должно быть вручено по передаточному акту, с указанием его состояния и поставлена отметка, что до подписания сделки все наниматели осмотрели имущество и претензий не имеют.

Структура и содержание

Договор социального найма должен содержать обязательные пункты, позволяющие идентифицировать предоставляемое жилье, порядок внесения изменений в договор и о его расторжении.

Сторонами по договору являются наймодатель и наниматель.

Предмет договора указывает на то, какие правоотношения возникают между участниками сделки и описывают сам объект найма с детальными характеристиками:

• квартира, дом или изолированная комната;
• местоположение, адрес, этаж, корпус;
• площадь жилья общая и жилая.

Пункт по оплате за жилье должен включать ссылку на то, что входит в стоимость платежей за само имущество и коммунальные услуги:

• электричество, газ, в том числе в баллонах;
• вода и канализация;
• горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление).

По условиям договора проживающий должен:

• пользоваться имуществом по его прямому назначению;
• обеспечивать его сохранность и не допускать его ухудшения и порчи;
• проводить текущий ремонт;
• оплачивать квартплату и коммунальные услуги.

Права нанимателя состоят из следующих пунктов:

• вселять в жилье других лиц на постоянное и временное проживание;
• сдавать его в поднаем;
• обменивать его на другое социальное жилье.

Наймодавец обязан:

• поддерживать имущества в надлежащем состоянии;
• не обременять жилье правами третьих лиц;
• проводить капитальный ремонт;
• обеспечивать жилище коммунальными услугами.

Права наймодавца предусматривают:

• получение платы за жилье;
• требовать своевременной оплаты коммунальных услуг.

Порядок внесения изменений и перезаключения договора

Договор найма, как и любая гражданско-правовая сделка может изменяться с помощью дополнительного соглашения. Основанием для такого действия может стать заявление нанимателей, которое подается в орган, который выступает наймодательем.

Как правило, наиболее частой причиной изменения являются:

• объединение в одну семью лиц, проживающих совместно в социальном жилье по отдельным договорам;
• изменение состава нанимателей в связи со смертью или отъездом одного из них;
• достижения совершеннолетия одного из членов семьи и его желание выступить сонанимателем;
• вселение и выселение третьих лиц;
• изменение состава семьи в случае рождения, смерти, расторжения брака и пр.

Для заключения соглашения потребуется согласие всех нанимателей, паспорта членов семьи, выписка из домовой книги. В заявление необходимо сослаться на причину внесения изменений.

Дополнительное соглашение подписывается всеми участниками сделки в течение 30 дней с даты согласования наймодателем.

При отказе о внесении изменений потребуется передать спор в суд, подав исковое заявления, для вынесения правового решения. Вступивший в силу судебный акт будет являться основанием для принятия сторонами новых условий найма.

Порядок расторжения

Договор социального найма может быть расторгнут по соглашению сторон в случае отказа нанимателя и членов его семьи от пользования наемным помещением или выезда в другой регион.

По инициативе наймодавца расторжение договора и выселение нанимателей возможно при следующих обстоятельствах:

• использование жилья не по назначению путем размещения в нем магазина, складов, производства и т.п.;
• просрочка внесения квартплаты и коммунальных платежей более чем на 6 месяцев;
• разрушение или порча жилья;
• нарушение прав соседей, например содержанием в квартире большого количества домашних животных или несоблюдением режима тишины после установленного законодательством времени.

Если жильцы после направления уведомления о добровольном выселении и предложении расторгнуть договор никак не реагируют, то разногласия должны быть рассмотрены в суде и расторжение возможно только на основании судебного акта.

Прекращение договора найма производится в связи с утратой жилья или смертью одинокого нанимателя.

Обмен жилыми помещениями

Законодательство предоставляет право нанимателям производить обмены жилья на аналогичное, предоставленное гражданам на условиях социального найма.

При желании всех нанимателей и наличии необходимых вариантов по обмену возможно заключение договора, в соответствии с которым лица, проживающие в квартирах государственного или муниципального жилищного фонда, могут переехать в другое жилье.

Причиной для обмена может явиться увеличение семьи или напротив уменьшение, необходимость переезда в пределах одного муниципального образования и прочие объективные обстоятельства.

Подбором вариантов можно заняться самим, либо обратиться с требованием к муниципальной или государственной структуре, в области жилищной политики.

Для совершения обмена потребуется получить согласие собственника в лице соответствующего органа власти, выраженное в форме решения и выдаче обменного ордера.

В дальнейшем нужно будет подписать договоры всем обменивающимся сторонам, при наличии несовершеннолетних членов семьи должно быть получено согласие органов опеки и попечительства.

Договоры социального найма помогают решать вопросы с обеспечением многих граждан жильем. Очереди на улучшение условий проживания нуждающихся лиц могут не продвигаться длительное время, поскольку возможности государства и муниципалитета ограничены, тем не менее заключение такой сделки – единственная возможность получить квартиру с учетом особенностей семьи.

Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма представлена в следующем видеосюжете: