Правильное составление этого документа поможет избежать возможных проблем в будущем. Предлагаемые рекомендации содержат все основные моменты, учитываемые при составлении этого договора.
Следуя готовой инструкции арендаторы и собственники смогут подготовить договор к последующей регистрации и избежать распространенных ошибок.
Содержание
Типовая структура документа
Договор аренды заключается в письменном виде. По сути, этот документ представляет собой соглашение между собственником помещения и арендатором, по которому собственник обязуется передать арендатору во временное пользование помещение за оплату.
Договор включает в себя:
- Преамбулу. В этой части указывается номер договора, дата заключения, наименование сторон (граждане указывают личные фамилию, имя отчество; юридические лица — наименование организации и представителя, на основании чего имеет право представлять интересы этого ЮЛ).
- Предмет договора. В предмете указывается основание для заключения договора. Тип помещения и его площадь должны присутствовать в обязательном порядке.
- Стоимость и порядок осуществления расчетов. Цена аренды и порядок внесения платежей являются существенными при заключении договора. При определении времени внесения платежей может указываться конкретное число месяца, либо же присутствовать в тексте формулировка следующего содержания: «Арендатор обязуется вносить оплату за аренду помещения не позднее 10 числа каждого месяца».
- Обязанности и права собственника и арендатора. В тексте договора может указываться: «Арендатор обязуется представить Арендодателю помещение в надлежащем состоянии, своевременно вносить установленную плату и коммунальные платежи». Кроме того, можно предусмотреть запрет на субаренду нежилого помещения арендатором. Лицо, ответственное за проведение капитального ремонта должно быть определено также договором.
- Форс-мажор.
- Срок действия договора.
- Ответственность сторон за неисполнение договора.
- Личные данные и подписи сторон.
Помимо указанных пунктов могут быть определены дополнительные нюансі в договоре. Это могут быть и обязательная охрана помещения, и установка противопожарной сигнализации и т.д.
Существенные условия данного договора
Стороны по договору и их личные данные (данные паспорта, место жительства). Обычно договор заключается с собственником или арендодателем. Если при составлении договора выступает иное лицо, указываются основания, на основании которых он имеет представлять интересы.- Объект аренды. Указывается точное месторасположение нежилого помещения и его площадь, инвентарный номер, этажность, т.е. те сведения, которые помогут идентифицировать помещение. При несоблюдении этого пункта договора объект аренды признается несогласованным между сторонами. Следовательно, есть основания для признания его недействительным.
- Стоимость договора, размер арендной платы. Согласно 654 статье Гражданского кодекса указание цены в договоре аренды является обязательным. Цена аренды может указываться как за весь объект, так и за квадратный метр помещения. Согласно законодательству цена аренды может изменяться не чаще одного раза в год.
Если требование о цене не соблюдено в письменной форме договор признается не заключенным.
Вопреки расхожему мнению, срок договора аренды не является существенным и может указываться в документе по соглашению сторон. В 610 статье указанного кодекса существует норма, по которой если в договоре не указывается срок аренды, он считается заключенным на неопределенное время.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!
Особенности составления такого типа договора
Договор заключается в письменной форме. Устная форма для этого типа договоров не предусмотрена.
Помимо указанных выше существенных условий для договора в нем могут указываться и дополнительные. К таким относятся сведения о сроке заключения аренды помещения.
В договоре аренды могут указываться следующие сроки:
- Определенный срок меньше 1 года.
- Неопределенный срок.
- Срок больше 1 года.
Дадим краткую характеристику, поскольку заключение при каждом имеет свои особенности. По 610 статье ГК если в договоре не указан срок, он считается заключенным на неопределенный срок. При этом в случае расторжения стороны могут предупредить друг друге не менее чем за 3 месяца. Такой договор заключается в письменном виде с подписями сторон и не может быть зарегистрирован в установленном порядке.
Также не следует подавать документы для регистрации договора аренды, подписанного на срок до 1 года.
При составлении текста договора сторонами представляются следующие документы:
- Кадастровый паспорт помещения.
- Паспорта сторон, иные документы (Свидетельства о гос.регистрации, Уставы, Выписки и т.д.).
Рекомендации по правильному составлению договора аренды смотрите в следующем видеоматериале:
Порядок регистрации
Необходимо представить следующий перечень документов:
- Заявление, заполненное в установленном порядке.
- Договор аренды, подписанный сторонами. Как правило, представляется договор в 3 экземплярах, по одному для каждой из сторон договора и для регистрирующего органа.
- Кадастровый паспорт. В 2015 году требование обязательного представления этого документа было отменено. Сейчас кадастровый паспорт и иные необходимые документы, содержащиеся в Кадастре, регистрирующие органы запрашивают самостоятельно.
- В случае если сторонами выступают физические лица, представляется паспорт.
- В случае если стороной является ИП – Свидетельство о государственной регистрации, юридическое лицо — все учредительные документы.
- Потребуется доверенность, если документы в отделение Росреестра подает представитель одной их сторон.
- Если один из представителей сторон по договору состоит в браке, понадобится согласие супруга этого лица на совершение сделки. Согласие должно быть нотариально оформлено. Это требование закреплено в 35 статье Семейного кодекса.
- Квитанция о том, что оплачена госпошлина за совершение регистрации.
Расторжение договора такого типа
Договор аренды может быть расторгнут в следующих случаях:
- Взаимное согласие каждой из сторон.
- Уведомление о расторжении договора одной из сторон не менее чем за 3 месяца.
- Истечение срока заключения договора.
- При неисполнении одной из сторон условий документа.
- Форс-мажор.
- Ликвидация (снос) здания.
Договор безоплатного пользования помещением
Ранее нами подробно был рассмотрен возмездный договор аренды помещения. Однако встречаются случаи, когда договор может заключаться на безвозмездной основе. Гражданским кодексом такие сделки не запрещены.
Такому договору присущи следующие характерные особенности:
- Объектом аренды выступают здания, сооружения, помещения.
- Договор заключается в письменном виде и на бесплатной основе.
- Арендатор обязан вернуть арендованное помещение в исходном исправном состоянии.
Заключить безвозмездный договор аренды могут и физические и юридические лица, так и предприниматели. Но передать в аренду помещение на такой основе может только собственник.
На практике такие договора заключаются между близкими родственниками, друзьями или с целью уйти от уплаты налогов.
Поскольку сделка признается безвозмездной передача помещения может быть осуществлена и устно, но все же при налоговой проверке доказать факт передачи помещения в аренду безвозмездно будет проще, если документ будет составлен письменно.
Такой договор, также как и возмездный, должен содержать обязательные пункты. В частности, необходимо указать порядок и время передачи помещения в аренду. При невозможности указать срок аренды, он считается заключенным бессрочно. Обязанности и права арендатора и арендодателя желательно подробно описать.
При заключении договора аренды желательно сделать приложением акт приема-передачи. Этим можно обезопасить себя от того, что впоследствии арендатором могут быть найдены недостатки в помещении.
Акт приема-передачи должен включать следующие пункты:
- Наименование, адрес, номер объекта недвижимости.
- Общее состояние помещения.
- Недостатки, которые присутствуют в помещении (сделать описание по пунктам).
- Подписи и данные сторон.
На какое бы время не заключался безвозмездный договор аренды, какие бы условия в нем не прописывались, он не подлежит государственной регистрации.
Долгосрочный договор
Сложности возникают при определении стороны, которая должна будет в этом случае заняться постановкой на учет, а следовательно понести и материальные потери. Споров можно избежать, включив в договор соответствующий пункт о назначении лица, ответственного за постановку документа на учет и определив порядок оплаты за совершение действий. К примеру, в тексте это может выглядеть так: «На арендатора возлагаются обязанности по проведению госрегистрации договора аренды. Все материальные расходы, связанные с постановкой на учет оплачиваются сторонами пополам».
Следующим важным аспектом является цена аренды при заключении договора аренды. Поскольку при долгосрочном договоре она может увеличиться, указать ее изменение можно в составленном дополнительном соглашении к договору. Дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.
К договору следует приложить необходимые документы, о чем следует сделать ссылку непосредственно в тексте договора, пронумеровать.
Регистрация договора и пакет представляемых документов стандартен при любой регистрации аренды. При получении документов регистрирующий орган начинает проверку. По ее результатам сторонам выдаются зарегистрированные в установленном порядке договоры.
Оставить комментарий