Далее, оценивая недвижимость (начало темы ), следует обратить внимание на технические параметры квартиры – это второй критерий ценообразования.
Технические параметры квартиры оказывают очень существенное влияние на её стоимость. К основным параметрам относятся:
• Месторасположение дома. Наибольшей стоимостью будет отличаться жильё, расположенное в престижных зонах города. Желательно, чтобы дом находился на тихой улице благополучного спального района, с хорошей транспортной развязкой, но на достаточном расстоянии от оживленных автомагистралей. Повышает стоимость развитая инфраструктура – близкое расположение магазинов, школ, детских садов, культурных центров, остановок городского транспорта и т.п.
Также дороже ценится жильё в перспективных районах, например, в тех, где планируется открытие станции метро или крупного супермаркета. Близость парковых зон тоже положительно влияет на стоимость. Соответственно, удешевляют недвижимость: плохой, с точки зрения экологии и криминальности, район, а также излишняя удаленность от районных центров и транспортных развязок, слабая инфраструктура.
• Состояние дома, его возраст. Оценивая год возведения дома, можно сказать, что стоимость будет увеличиваться обратно пропорционально возрасту дома. Более дорогими будут новостройки, более дешевыми квартиры в старых домах. Естественно, если это не отреставрированные постройки с вековой историей.
Материал, из которого выстроен дом, тоже оказывает влияние на цену. Дороже ценится кирпич, дешевле – панель и монолит. Деревянные перекрытия удешевляют жильё, железобетонные панели – делают его дороже.
Среди кирпичных домов более престижны «сталинки», т.е. дома, возведенные в 30 – 50-х гг прошлого века. Так называемые «хрущевки», из-за неудачных планировочных решений, ценятся меньше.
В 70-х годах появились «чешки» или дома с улучшенной планировкой. Их особенностями стали большие площади квартир, наличие встроенных шкафов, одна и более лоджий. Даже, несмотря на то, что такие дома, в основном, выполнялись панельными, они и сейчас пользуются большой популярностью и, соответственно, отличаются высокой стоимостью.
Монолитные дома 90-х годов также относятся к классу престижных. Их особенностями и факторами, повышающими цену, являются наличие парковок, охраняемые придомовые территории, свободные планировки. Квартиры, выходящие окнами на разные стороны дома, ценятся дороже, чем линейное расположение комнат.
Отрицательно сказывается на стоимости грязный подъезд, неухоженный двор или вообще его отсутствие, старые коммуникации, отсутствие лифта и техэтажа, плохие пути подъезда к дому.
• Месторасположение квартиры в доме. Квартиры, по стоимости относительно этажа, можно условно разделить на первый, последний и средние этажи. Самыми дешевыми будут квартиры последнего этажа. Причем найти покупателей на жилье в пятиэтажках с плоской крышей не просто трудно, а очень трудно. Проблемы с крышей – это главный аргумент, снижающий их стоимость. Весной и осенью крыша обычно протекает, летом – накаляется.
Многоэтажные дома обычно имеют технические этажи. Но избавившись от проблем с крышей, там частенько возникают проблемы с лифтом. Поэтому степень комфорта в таких квартирах не высока, а их цена может быть снижена до 15% от аналогичных, но на средних этажах.
Особняком в этом разделе стоят квартиры, обустроенные в пентхаузах, или видовые квартиры. Стоимость такого жилья намного превышает весь остальной ряд, именно благодаря их эксклюзивному расположению на верхних этажах.
Квартиры первого этажа расцениваются, в зависимости от возможности их использования для коммерческих целей. Если возможность существует, то стоимость квартиры возрастает, в противном случае она дешевеет на 5-10%.
Квартиры средних этажей обычно не слишком различаются в цене.
На стоимость жилья влияет еще такой фактор, как расположение в доме. Так, торцевые и угловые квартиры будут дешевле, чем те, что находятся в середине дома. Недостатками таких квартир является большее количество наружных стен. Следовательно, будут увеличены теплопотери и повышена влажность. А это – дополнительные мероприятия по утеплению и изоляции жилья.
• Планировка. Хорошо спланированная квартира всегда будет дороже квартиры с неудачным расположением комнат. Также, как и большая площадь, при одинаковом количестве комнат, будет выше цениться, чем малометражка.
Какая планировка считается удачной? Естественно это – раздельные комнаты, отношение длины к ширине должно составлять не более 1,5-1,6, большая кухня, раздельный санузел или несколько санузлов, наличие вместительного холла и подсобных помещений, наличие лоджии или балкона. Хорошо, когда окна выходят на восток или юго-восток, хуже – когда на северную сторону.
• Общее состояние квартиры. Вообще состояние квартиры можно разделить на жилое или нежилое. Что будет приоритетнее для покупателя – еще неизвестно. Хотя разумно предположить, что жилое состояние будет дороже. Но ведь жилое жилому – рознь.
В то же время, надо заметить, что косметический ремонт, по большому счету, не является на сегодняшний день фактором удорожания. Покупатель, в первую очередь, оценивает состояние балкона или лоджии, внутриквартирных коммуникаций, отопительных приборов, сантехники, столярных изделий, заполнений оконных проёмов. Также ценится материал, из которого выполнено покрытие, стены санузлов, кухни, качество исполнения входной двери, и, как ни странно, всё-таки наличие телефонной линии.
Если же, ко всему прочему, ваша квартира обладает встроенной мебелью, наличием кондиционера, дорогими покрытиями стен, дизайнерскими решениями потолков и т.п., то это послужит не столько удорожанию, сколько ускорению продажи. Потому как, в большинстве случаев, покупатели желают самостоятельно обустроить новое жильё под собственные нужды. Продолжение темы
Оставить комментарий