Сделка по приобретению жилья – достаточно сложная процедура, которая обязывает к знанию множества нюансов. Вот мы и дадим полезные советы, чем нужно интересоваться в первую очередь, и что нужно знать покупателю при покупке квартиры.
Для начала определитесь с выбором агентства по продаже недвижимости, обязательно посетите его. Не поленитесь поинтересоваться, входит ли выбранное вами риэлтерское агентство в какое-либо из профессиональных объединений, например, РГР, МАР или им подобные, а также, какие именно обязательства накладывает на агентство членство в этих объединениях. И, разумеется, проверьте наличие лицензии.
Не забывайте, что, работая с ними, вы и компания несете ответственность за все риски. А потому во всех договорных документах должно быть записано не фамилия маклера, а название агентства. Когда будете подписывать договор на обслуживание агентством, продумайте и пропишите все варианты кризисных ситуаций, различных форс-мажорных обстоятельств, а также, кто, в какой мере, и какие именно несет риски и т. д. Вас не должно успокаивать то, что вам предлагают подписать «стандартный» договор. Вы обязательно должны настоять на вписании в него пунктов, удовлетворяющих именно вас.
При осмотре покупаемой жилплощади определитесь с ремонтом. Если вам необходима чистовая отделка, аналогичная капитальному ремонту, это обойдется от ста долларов за кв. метр. Если косметический ремонт – дешевле. Прикиньте, сколько проработает сантехника, и во сколько обойдется ремонт. Чтобы выяснить полную стоимость покупки, сложите сумму стоимости квартиры и сумму, в которую обойдется ремонт. Придерживаясь этой стоимости, сравнивайте расценки различных вариантов. При сравнении вторичного жилья с квартирами в новостройках, это важно.
При контакте с владельцами задайте вопросы, касающиеся предыстории квартиры, современного ее статуса, а также касающиеся того, кто в ней прописан, обязательно поинтересуйтесь, есть ли среди них психически больные, находящиеся в местах лишения свободы, несущие срочную службу в рядах ВС, несовершеннолетние и т. п.
Окончательно определившись, решите, кто будет нести затраты на оформление сделки, за какое время и куда будет совершена выписка, как и кем будет проверяться отсутствие пени и задолжности по плате за коммунальные услуги и квартиру, что случится с телефонным номером. Также договоритесь, какая денежная сумма будет указана в договоре, и какую ответственность понесет владелец, если не сможет вовремя освободить жилплощадь или передумает ее продавать.
Вопрос цены, записанной в договоре состоит в том, что вам выгоднее указать настоящую сумму операции по купле – продаже, потому что, покупая недвижимость, имеете возможность возвратить подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошедших лет. А владелец заинтересован, чтобы в договоре была указана цена, определенная экспертом БТИ, ведь он обязан уплатить налоги с разницы между 5 тысячами МРОТ и ценой рынка, если не купит в ближайшее время иное недвижимое имущество. Все эти вопросы решаются во время торга.
Определившись с покупкой, вы должны выплатить задаток. При этом стоит учитывать некоторые нюансы: внесенный вами задаток оформляется риэлтерской фирмой и скрепляется договором. В данном договоре должно указываться то, что деньги переданы не одному из физических лиц, а именно риэлтерскому агентству.
Последовательность выплат должна четко изложена в договоре. Сначала – регистрация сделки в органе гос. регистрации. После ее осуществления стороны должны привести в исполнение условия сделки в определенной законом последовательности. Потом – регистрация перехода права собственности на жилую площадь. Выплачивайте остаток только после осуществления всех стадий сделки, дождавшись освобождение жилплощади. Даже если договор уже заверен нотариально, не стоит отдавать деньги, пока не реализована хотя бы первая стадия сделки. Риэлтерское агентство обязано предоставить документальное подтверждение любых, совершенных вами денежных проплат.
Немаловажным является планирование выписки лиц, прописанных на этой жилплощади, оно документально заверяется. Если приобретение квартиры продающим совершалось в состоянии супружества, и владелец до сих пор состоит в данном браке, обязательно потребуется подтверждение супруга о своем согласии на данную сделку. Немаловажным фактором при совершении сделки являются несовершеннолетние дети, их опекуны или родители обязаны предоставить свое согласие об их выписке в документальном виде.
Даже используя стоимость квартиры по оценке БТИ, вы должны указать сумму сделки в долларах. Ведь, указав сумму в рублях, вы рискуете потерять деньги из-за инфляции, в случае признания сделки ничтожной, что вполне может случиться по закону, в течение 10 лет.
Подумайте, стоит ли заключать договора только в письменной форме, без заверения нотариусом, как сейчас разрешено законодательством? Действительно, заключив договор только в письменной форме, вы не несете затрат, но в этом случае вы теряете возможность получить консультацию и помощь со стороны опытного нотариуса, ведь риэлтор все же – тоже заинтересованная личность. Заверив документы нотариально, вы подстраховываете свою сделку, чтобы быть уверенным в ее действительности и знать, что ваши документы не завернут в органе регистрации, признав не соответствующими установленным образцам и правилам. Хотя за это приходится платить пошлины, выгода очевидна, тем более что в Регистрационной палате не проводят настоящей проверки всех бумаг.
Каждое риэлтерское агентство применяет свою собственную схему. Полностью безупречной схемы оплаты нет. После того, как вы ознакомитесь с предложенной вам схемой, проконсультируйтесь у специалиста и посмотрите, что случится в случае наступления различных форс-мажорных ситуаций с выплачиваемой вами суммой. А случится может всякое: продавец решит отказаться исполнять договоренности сделки, покупаемая жилплощадь подвергнется повреждениям вследствие стихийного бедствия, агентство по продаже недвижимости может прекратить свою деятельность, регистрационная палата может не зарегистрировать вашу сделку и переход права владения, и т. п.
Оставить комментарий