Порядок заключения и назначение договора долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве позволяет гражданам с наименьшими затратами приобрести желанное жилье.

Это один из самых популярных вариантов покупки недвижимости и вложения денежных средств в современных экономических условиях.

Очевидна выгода такого способа для обоих участников сделки: застройщик имеет необходимые средства для возведения жилых объектов, и ему не приходится брать кредиты, а покупатель по приемлемой цене выбирает для себя оптимальное жилье.

Вместе с тем, такой способ строительства может быть рискованным предприятием, поскольку это есть вид инвестиционной деятельности. Минимизировать известные риски поможет грамотно составленный договор между застройщиком и покупателем.

Понятие и законодательная база данного вопроса

Исключительно важно подойти к его заключению ответственно, грамотно составить, чтобы максимально быть готовым к ко всем правовым особенностям и рискам.

По данному договору застройщик обязуется произвести строительство жилого или другого строения, сдать его в эксплуатацию и передать в пользование данный объект дольщику (инвестору), который в свою очередь должен произвести оплату, определенную договором, и принять недвижимость.

Долевое участие в строительстве регламентируется, прежде всего, законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.04. Именно этот нормативно-правовой акт является базисным и наиболее надежно защищает права дольщиков. Он описывает правовые и финансовые взаимоотношения между застройщиком и гражданином, приобретающим жилую недвижимость, а также иные аспекты взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья.

Кроме того, процедуру оформления такого договора  в строительной деятельности регулируют положения законодательного документа №122-ФЗ «О госрегистрации прав» от 21.07.1997 года (статья 25.1). Вопросы, связанные со страхованием подобных объектов строительства, находятся в сфере Федерального закона № 286-ФЗ «О взаимном страховании». В случае нарушения закона при оформлении долевого участия предусмотрены санкции, содержащиеся в Кодексе об административных правонарушениях РФ.

Риски и методы страхования таких взаимоотношений

Следует отметить, что риски такого вида сотрудничества являются довольно многочисленными. В России с 2014 года действуют правила, согласно которым такой вид договора должен быть обязательно застрахован в страховой организации или в банке. При этом госрегистрации подлежат только застрахованные контракты, предметом которых является долевое участие в строительстве.

Однако, в долевом страховании не все риски подлежат возмещению. Традиционно страхованию подлежат:

1. Нарушение сроков сдачи объекта от 6 до 12 месяцев;
2. Многократная продажа одной и той же квартиры разным дольщикам;
3. Банкротство организации застройщика;
4. Уничтожение объекта строительства;
5. Невозможность регистрации права собственности на жилой объект;
6. Необходимость доплаты за недвижимость сверх договора.

Вместе с тем, различают и так называемые нестрахуемые риски, поскольку просчитать вероятность их наступления и масштаб убытков очень сложно. Соответственно, дольщики не смогут получить деньги в случае реализации такого рода рискованных ситуаций.

К нестрахуемым рискам относятся следующие:

• Незаконно выданное разрешение на строительство;
• Увеличение сроков сдачи жилого объекта, если они выше страхуемых;
• Происходит оспаривание прав собственности или аренды третьими лицами в суде;
• Признание договора недействительным по суду;
• Прекращение или остановка строительства объекта по решению государственных органов;
• Иные непредвиденные ситуации.

Положительные стороны подписания данного соглашения

Преимущества заключения данного контракта:

• строящееся жилье до передачи в имущество дольщику находится у него в залоге, поэтому застройщик не имеет возможности распоряжения им по своему усмотрению;
• с 2012 года законодательно введена дополнительная мера, защищающая покупателя, которая заключается в процедуре обязательного страхования ответственности застройщика или поручительстве банка;
• риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам предельно минимизирован;
• покупатель вправе потребовать выплату неустойки от застройщика (1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от договорной стоимости за каждый день просрочки), если сроки передачи готового жилья застройщиком нарушены;
• покупатель пользуется 5-ти летней гарантией на приобретенное жилье;
• дольщик может уступить права требования по договору новому участнику, если передумает покупать квартиру.

Пошаговая инструкция процедуры заключения

Весь процесс заключения данных видов договоров можно разделить на следующие этапы.

Подготовительный этап

Перед оформлением долевого строительства застройщику необходимо выполнить следующие действия, которые позволят ему привлечь средства дольщиков для строительства:

• получить разрешение на строительство объекта;
• предоставить проектную декларацию (в СМИ, в сети Интернет, в регистрационный орган). Декларация содержит сведения о застройщике и объекте строительства;
• зарегистрировать право собственности на землю для строительства или заключить договор аренды.

Ознакомление с указанными документами исключительно важно для безопасной покупки недвижимости. Например, из проектной декларации можно узнать о юридической чистоте объекта, деловой репутации застройщика, его финансовом положении.

Составление договора

В его вступительной части указывается дата, место подписания, а также основные сведения о контрагентах.

Типовой формы такого вида договора не существует, однако он в обязательном порядке должен содержать ряд важных условий:

• Описание объекта застройки, который подлежит передаче покупателю. Оно должно быть максимально точным и конкретным;
• Цена объекта, которую дольщик платит застройщику. Здесь же обозначаются порядок и сроки внесения платежей;
• Указывается срок передачи недвижимости долевой собственности;
• Прописывается гарантийный срок строительного объекта;
• Дается информация об обеспечении исполнения обязательств застройщика по соглашению.

Указанные разделы являются обязательными для признания договора долевого участия действительным (заключенным).

Важными пунктами являются также ответственность сторон за невыполнение обязательств соглашения, срок действия договора, возможные форс-мажорные ситуации, а также порядок разрешения споров.

К числу дополнительных условий рассматриваемого соглашения можно отнести:

• Сведения о возможности корректировки цены договора, если изменится площадь объекта;
• Информация о сдаче жилья государственной комиссии;
• Сроки устранения недочетов, которые выявил дольщик при осмотре жилья;
• Какова будет форма управления жилым объектом;
• Сведения об оформлении объекта в собственность (сроки, порядок, стоимость).
• Иные необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству РФ.

В конце договора указываются данные сторон, ставятся подписи и печати. На что обратить внимание при его составлении? Следует иметь в виду, что договор от лица застройщика должен быть подписан только генеральным директором компании, а если это осуществляет иной представитель компании, то обязательно наличие доверенности.

Рекомендации по грамотному составлению данных видов соглашений представлены в следующем видеосюжете:

Процедура государственной регистрации

Произвести процедуру регистрации документа могут как дольщик, так и застройщик. Делается это в отделении Росреестра, к которому относится строящийся объект по адресу, куда необходимо подать, помимо самого договора:

• заявление;
• разрешение на строительство объекта;
• строительный план;
• проектную декларацию;
• учредительные документы строительной организации;
• договор поручительства или договор страхования.

Через 10 рабочих дней и дольщик, и застройщик могут получить зарегистрированный договор на основании выданной расписки.

Как производится оплата и выплата неустойки

Необходимо знать, что оплату по договору долевого строительства застройщик вправе принимать от дольщика только после регистрации документа в государственном органе. При несоблюдении этого важного условия штраф для застройщика может составить до 1 млн рублей.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщик имеет право на выплату неустойки в размере 1/150 ставки за день просрочки, как физическое лицо. Реальный размер неустойки всегда определяется судом, поскольку застройщики редко выплачивают ее добровольно.

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Поскольку закон 214-ФЗ предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, некоторые из них вместо основного договора заключают так называемый предварительный договор долевого участия. На самом деле это достаточно рискованная сделка, ведь застройщик может заключить данное соглашение, даже не имея разрешения на строительство.

Существенным фактором, привлекающим покупателей и заставляющим их идти на предварительное соглашение, является, как правило, достаточно низкая цена объекта.

Подводные камни при заключении договора

Договор долевого строительства очень часто таит в себе различного рода риски, причем не всегда в них виноват именно застройщик.

Типичные проблемные ситуации могут быть следующими:

• Застройщик, взяв деньги, умышленно не исполняет свои обязательства: стройка замораживается, один и тот же объект может быть продан нескольким покупателям и др.;
• Реальные размеры построенного жилья существенно отличаются от тех, которые были анонсированы;
• Влияние внешних факторов, например, политических или экономических изменений в стране, на финансовое положение компании застройщика.

Для того, чтобы не стать жертвой мошенников, нечестных или необязательных застройщиков, дольщикам рекомендуется ответственно подойти к выбору строительной компании для возведения ожидаемого жилья:

• Тщательно изучить историю деятельности застройщика, а также отзывы клиентов о нем;
• В договоре долевого участия максимально подробно отображаются сведения о будущей квартире (ее физические параметры, адрес и тип дома, этаж, планировка и др.). Уточняется, в каком виде объект подлежит передаче (с черной или готовой отделкой);
• Важны вопросы возможного изменения цены объекта, сроков его сдачи. Формулировка об устранении недостатков жилья «в разумный срок» является достаточно размытой и вариативной для застройщика.
• Договор следует заключать именно с той компанией, название которой прописано в разрешительных и правоустанавливающих документах. Если соглашение заключается с посредником, должно быть обоснование законности его действий.

Процедура расторжения

В случае неисполнения обязательств договора долевого участия одной из сторон, его можно расторгнуть.

Обратиться с исковым заявлением в суд допустимо спустя 2 месяца после указанного в договоре срока. Дольщик в случае его вины, обязан выплатить неустойку в размере от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Застройщик в случае неисполнения договора возвращает дольщикам деньги за объекты строительства в полном объеме.

Опасности при заключении данных контрактов рассмотрены в следующем видеоматериале: